Dalam melakukan penilaian terdapat prinsip prinsip dasar yang perlu dipertimbangkan sebelum mengeluarkan suatu opini nilai Aset. Terdapat Prinsip Prinsip Dasar dalam Penilaian Aset adalah sebagai berikut:
- Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (High and Best Use)
- Prinsip Pengganti (Substitusi)
- Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand)
- Prinsip Kesesuaian (Comformity )
- Prinsip Perubahan (Change)
- Prinsip Antisipasi (Anticipation)
- Prinsip Persaingan (Competition)
- Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)
- Prinsip Kontribusi (Contribution)
- Prinsip Keseimbangan (Balance)
dan Metode Penilaian Tanah yang terdiri dari:
- Metode Perbandingan Data Pasar (Direct Market Comparison Method)
- Metode Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)
- Metode Ratio Nilai Total Properti Terhadap Nilai Tanah (Allocation Method or the Ratio of Total Value to Site Value)
- Metode Pengembangan Tanah (Land Development Method)
1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (High and Best Use)
Adalah penggunaan terbaik yang menghasilkan pendapatan (income) yang optimal dari suatu properti. Contoh: Rumah yang mewah yang dibangun dikomplek perumahan mewah akan menghasilkan nilai maksimal. Sedangkan Rumah Mewah yang di bangun di daerah kumuh mempunyai nilai lebih rendah dibandingkan yang dibangun dikomplek perumahan mewah.
Suatu Properti dikatakan HBU jika memenuhi empat kriteria, yaitu:
- Secara Legal Diijinkan
- Secara Fisik Dimungkinkan
- Secara Keuangan Layak
- Memberikan Keuntungan Maksimal
2. Prinsip Pengganti (Substitusi)
Pada Prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap properti yang sama selama ada properti pengganti. Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli properti dengan harga yang lebih murah pada kondisi properti yang sama. Properti dalam suatu deret di mana kondisinya sama, maka Properti dengan Nilai paling rendah akan lebih cepat terjual.
3. Prinsip Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand)
Nilai Suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara Permintaan dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun.
4. Prinsip Kesesuaian (Comformity)
Nilai suatu properti akan maksimal bila berada di lingkungan yang sesuai. Contoh: Rumah Mewah akan memberi Nilai maksimal bila di bangun di komplek rumah mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila di bangun di lingkungan kumuh.
5. Prinsip Perubahan (Change)
Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai suatu properti. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (cth. tiba tiba di bangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk peraturan peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan kota.
6. Prinsip Antisipasi (Anticipation)
Harapan akan keuntungan atau ketidak untungan di masa yang akan datang akan mempengaruhi harga suatu properti. Contoh: Akibat adanya lumpur lapindo properti properti di sekitar areal lumpur lapindo di perkirakan akan naik akibat adanya pemahaman di masyarakat areal sekitar lumpur lapindo di masa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring Road di makassar membuat harga harga tanah sepanjang jalur rencana Ring Road Naik.
7. Prinsip Persaingan (Competition)
Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka Nilai properti cenderung akan Turun akibat banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun.
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)
Pada dasarnya penambahan ornamen pada properti tidak lantas menaikkan nilai dari properti tersebut. Contoh: Penambahan Patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti tersebut berkurang, sebab apabila di tawarkan di pasaran belum tentu semua orang menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung tersebut justru mengurangi nilai Properti.
9. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return)
Baik tanah dan bangunan memberikan kontribusi pada total nilai properti. Contoh: Bangunan tua yang berdiri di atas tanah Komersil dapat di katakan tanah tersebut memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut.
10. Prinsip Keseimbangan (Balance)
Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktor-faktor produksi tersebut antara lain: Tenaga kerja, Modal, Bahan Baku dll. Contoh: Membangun Industri di daerah yang jauh dari Bahan Baku Bisa menyebabkan Nilai dari Properti tersebut Turun akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk bahan mentah.
LIHAT JUGA : Promo Diskon Alat Survey dan Pemetaan
Metode Penilaian Tanah
Proses awal dari penilaian tanaha adalah melakukan penelitian awal tanah tersebut untuk dapat menentukan metode apa yang di gunakan dalam penilaian. Berdasarkan data-data yang tersedia dapat di tentukan metode yang akan di gunakan dalam penilaian tanah.
1. Metode perbandingan data pasar (direct market comparison method)
Data penjualan dari tanah kosong sejenis di analisa dan di bandingkan. Dengan melakukan penyesuaian data faktor-faktor yang berhubung dengan penilaian. Penilai dapat menentukan indikasi nilai pasar dari tanah yang di nilai dari data penjualan tanah dan bangunan sejenis di analisa dan di bandingkan. Dengan bantuan metode pendekatan biaya dapat di peroleh nilai pasar bangunan, sehingga nilai pasar tanah dan bangunan di kurangi nilai pasar bangunan akan di peroleh nilai pasar tanah yang di nilai.
2. Metode penyisaan tanah (land residual technique)
Digunakan bila nilai pasar bangunan dapat diketahui dengan pasti karena bangunan relative baru. Nilai pasar bangunan di kalikan dengan tingkat kapitalisasi bangunan (tingkat bunga di tambah tingkat pengembalian atas bangunan) di peroleh pendapatan bersih bangunan. Pendapatan bersih properti di kurangi pendapatan bersih bangunan di peroleh pendapatan bersih dari tanah. Pendapatan bersih tanah di kapitalisasikan dengan tingkat bunga di peroleh nilai pasar tanah.
Rumus : Nilai pasar bangunan x tingkat kapitalisasi bangunan = pendapatan bersih bangunanPendapatan bersih tanah = pendapatan bersih properti – pendapatan bersih bangunanPendapatan bersih tanah : tingkat kapitalisasi tanah = nilai pasar tanah
3. Metode ratio nilai total properti terhadap nilai tanah (allocation method or the ratio of total value to site value)
Metode ini di Indonesia jarang dapat dapat di gunakan, karena tidak adanya ratio yang mengikat hingga dapat di gunakannya formula ini. Beberapa waktu yang lalu dalam rangka pembangunan rumah sederhana yang di biayai kredit kepemilikan rumah di Indonesia pernah menggunakan formula ratio ini. Metode ini artinya adalah menentukan presentasi / ratio tertentu antara nilai property dengan nilai tanah, berdasarkan data yang ada. Metode ini di gunakan bila ratio pada suatu lokasi antara nilai pasar property dengan nilai pasar tanah ada hubungannya.
4. Metode pengembangan tanah (land development metode)
Dalam pendekatan ini nilai pasar tanah di peroleh dengan cara mengurangi harga jual tanah matang dengan biaya pengembangan dan biaya2 yang berhubungan dengan pengkaplingan tanah / pengembangan tanah. Dengan memperhatikan nilai waktu dan uang (time value of money) maka dapat di hitung nilai pasar tanah asli (row land).
Terima Kasih dan Semoga Bermanfaat!
sumber:
- Freepik
- Bahan Ajar: Teknik SIPIL, UNS – Jawa Tengah
