Konsep Dasar dan Definisi Penilaian Aset dan Properti
KONSEP DASAR PENILAIAN
- Pentingnya Penilaian : Aktivitas masyarakat yang memerlukan penilaian tanah :
- Studi kelayakan
- Kegiatan yang terkait dengan sektor keuangan
- Pajak properti (PBB)
- Transaksi properti
- Prospektus investasi
- Pengembangan Kawasan/Wilayah
- Likuidasi (prosedur kebangkerutan)
- Ganti rugi-pembebasan prpoperti
- Sengketa hukum property
- Manajemen aset
- Optimasi Penilaian : Untuk melakukan penilaian memerlukan :
- Identifikasi, inventarisasi nilai dan potensi aset
- Database dan sistem informasi aset lahan
- Pengelolaan aset lahan
- Pelipatan appraisal/valuer
- Pengertian Penilaian :
- Appraisal atau Valuation adalah proses penilaian atau penaksiran
- Appraisal – appraiser : istilah yang dipergunakan di Amerika Serikat
- Valuation atau valuer : istilah yang dipergunakan di Inggris dan negara anggota persemakmuran (commonwealth countries)
- Pengertian Valuer dan Nilai :
- Penilain merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgement)
- Penilaian merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)
- Nilai berlaku pada saat tertentu (as specific date)
- Berdasarkan hasil analisis dan data pasar yang relevan (base on analysis of relevan market information).
- Penilaian (valuation/appraisal) merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan yang rasional.
“Penilaian adalah ilmu pengetahuan dan seni (science and art) untuk mengestimasi nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang tertentu dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut.” (Hidayati dan Harjanto, Depkeu 2008)
- Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, kemampuan dan dan obyektivitas penilai (valuer/appraiser)
- Penilaian adalah konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomi, indikasi nilai yang dihasilkan harus dituangkan dalam satuan moneter
- Penilaia (valuer/appraiser) : Secara praktis menilaian bersifat multi disiplin, harus didukung dengan berbagai ilmu pengetahuan (ekonomi, teknik, hukum)
PENGERTIAN ASET DAN PROPERTI
- Aset adalah sumberdaya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh seseorang, badan usaha atau pemerintah. Aset dapat mempunyai manfaat ekonomi atau sosial dan diukur dalam satuan uang.
- Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti bisa disebut sebagai suatu benda, meliputi benda yang bergerak dan tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) dan yang tidak berwujud (intangible), dan memiliki nilai tukar atau berbentuk kekayaan.
- Istilah yang terkait adalah real estate, real property dan personal property:
- Real estate : tanah secara fisik dan benda yang dibangun diatasnya yang menjadi satu kesatuan (SPI 2007) – tangible asset.
- Real property : penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang terkait dengan kepemilikan real estate.
- Personal property : merupakan kepemilikan pada suatu benda berwujud maupun tidak berwujud yang bukan merupakan real estate, benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estate dan mempunyai sifat dapat dipindahkan.
- Aset negara/pemerintah :
- Aset negara/pemerintah adalah bagian dari kekayaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau tidak bergerak yang dimiliki/dikuasai oleh pemerintah yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola oleh BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004)
- Barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lain yang sah (PP No.6/2006:Pengelolaan Barang Milik Daerah)
- Aset yang dimiliki/dikuasai dan dikelola oleh pemerintah/negara disebut aset publik (public ownership), dengan karakteristik :
- Tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumtion)
- Ridak ekslusif (non exclusion)
- Mangakibatkan manfaat bagi banyak orang,
- Tidak dapat dibagiakan dalam satuan tertentu bagi masyarakat,
- Manfaatnya bersifat koleftif bagi seluruh masyarakat
- Kategori aset publik :
- Aset operasional : yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang
- Aset non-operasional : yaitu aset yang tidak dipergunakan secara berkelanjutan
- Aset infrastruktur : yaitu aset yang melayani kepentingan publik, biaya pengeluaran dari aset ditentukan dari kontinyuitas penggunaan aset.
- Aset komunitas : sebenarnya merupakan aset pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terus-menerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak ditetapkan dan terkait pengaliahan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan).
DEFINISI HARGA BIAYA, PASAR & NILAI
- Harga : adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Harga adalah indikasi nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu atau penjual tertentu dalam waktu yang tertentu.
- Biaya : adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah uang yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Bila barang atau jasa sudah diselesaikan biaya menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembeli.
- Pasar : adalah lingkungan dimana barang atau jasa diperdagangkan antara penjual dan pembeli melalui mekanisme harga.
- Nilai : adalah konsep ekonomi yang merujuk kapada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan suatu fakta tetapi merupakan harga yang mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi yang tertentu.
DASAR PENILAIAN
- Nilai didasarkan pada kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), dapat dipindahkan dan daya beli (transferability and purchasing power) :
V = f (D, U, S, T)
Dimana :
D – demand and desire
U – utility
S – scarcity
T – Transferability
- Prinsip ekonomi antara permintaan (demand) dan penawaran (supply) merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari ke-empat faktor tersebut.
Gambar 1: Grafik Prinsip Ekonomi
- Nilai : Nilai Pasar dan Nilai Selain Pasar
- Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperolah dari transaksi jual-beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berniat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secar layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimiliki, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
- Nilai Selain Pasar adalah nilai dalam penggunaan (value in use), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, ratetable, taxable value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa/nilai likuiditas (forced sales value), biaya penggantian terdepresiasi (depreciated replacement cost – DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesin/peralatan dan atau situasi khusus.
PROSES PENILAIAN
- Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu diperhtungkan, mendapatkan data-data, mengklasifikasi dan menganalisis, menginterpretasi dan mengekspresikan dalam suatu estimasi nilai.
- Tahapan Proses penilaian :
- IDENTIFIKASI PERMASALAHAN
- SURVEI PENDAHULUAN
- PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA
- PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN
- REKONSILIASI NILAI
- KESIMPULAN DAN NILAI&LAPORAN PENILAIAN
Terima Kasih dan Semoga Bermanfaat!
sumber:
Bahan Ajar
Teknik SIPIL, UNS – Jawa Tengah
