Deskripsi Tanah (Tapak) dalam Penilaian

Tugas penilaian Tanah mungkin dilakukan untuk menentukan nilai tanah saja ataupun nilai tanah, dan pengembangannya sekaligus. Untuk itu diperlukan pembuatan deskripsi dan analisis yang detail mengenai tanah. Tanah dapat berupa tanah mentah (raw land) dan tanah yang sudah terbangun. Tanah mentah dapat dibedakan dalam :

• Kondisi Tanah

Tanah yang belum dikembangkan (undeveloped land) dan tanah pertanian.

• Lokasi Tanah

Tanah berlokasi di perkotaan (urban), pingir kota (suburban), dan perdesaan (rural).

• Kegunaan Tanah

Tanah dapat dibedakan menjadi tanah yang potensial untuk dikembangkan sebagai perumahan, komersial, industri, pertanian, ataupun kegunaan khusus lainnya.

Tapak (site) adalah tanah yang sudah dikembangkan dan telah siap digunakan bagi tujuan penggunaan tanah tertentu. Pengembangan tapak meliputi; penyediaan sistem drainase, saluran air kotor, saluran utilitas (listrik, telepon, air dan gas), pemetaan dan pembuatan jalan masuk/keluar ke jalan utama.

Deskripsi tanah atau tapak adalah sebuah daftar data faktual yang meliputi deskripsi kepemilikan (legal description, other title and record data) dan informasi berkaitan dengan informasi fisik. Analisis tanah/tapak adalah sebuah studi yang saksama terdapat data-data faktual yang berkaitan dengan karakteristik-karakteristik sekitarnya (neighborhood characteristic) yang menciptakan, mempertinggi atau justru mengurangi kegunaan dan daya jual (marketability) tanah atau tapak.

Untuk penilaian real estate analisis dilakukan dalam dua bagian, yaitu analisis terhadap tanah dan analisis terhadap bangunan/pengembangannya. Penilaian terpisah biasanya untuk kepentingan2 tertentu, misalnya:

• Asuransi, PBB, BPHTB, dan pajak property lainnya,
• Estimasi penyusutan bangunan,
• Penetapan harga sewa dasar,
• Proses kepemilikan/sewa tanah,
• Penilaian pertanian,

Tujuan utama analisis tapak adalah untuk mengumpulkan data yang akan digunakan untuk mengindikasikan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dari tanah/tapak dalam keadaan kosong sehingga tanah dapat diestimasi sesuai kegunaannya.

Deskripsi ini dilakukan untuk menyediakan :

• Deskripsi mengenani properti yang akan dinilai,
• Dasar untuk analisis perbandingan penjualan,
• Dasar untuk menentukan analisis alokasi nilai terhadap tanah dan pengembangannya,
• Pemahaman terhadap properti yang akan dinilai dan kegunaannya pada saat ini,
• Dasar untuk menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.

A. Deskripsi Resmi Mengenai Tanah

Batas tanah dibuat pada suatu lokasi berupa kapling, plot atau bidang. Sebuah bidang tanah biasanya meruuk pada luas tanah yang teridentifikasi melalui deskripsi yang umum dalam sebuah kepemilikan.

Sebagai contoh, di Amerika Serikat terdapat 3 (tiga) metode untuk mendiskripsikan kepemilikan, yaitu :

1. Metes and Bounds

2. Rectangular Survey System

3. Lot and Block System

B. Rekaman Data dan Hak Atas Tanah (Title and Record Data)

Data-data yang harus disampaikan sebelum dilakukan penilaian tanah antara lain :

• Informasi mengenai kepemilikan,
• Informasi mengenai Zoning dan Guna Tanah (Land Use),
• Informasi mengenai pajak dan assesment.

C. Karakteristik Fisik Tanah

Karakteristik fisik yang harus di deskripsikan antara lain:

1. Ukuran dan Bentuk

Deskripsi ukuran dan bentuk meliputi dimensi tanah, lebar depan (frontage), panjang dan lebar tanah, dan semua karakteristik fisik yang menjadi keuntungan (advantage) dan kerugian (disadvantage) terhadap nilai tanah.

Penilai perlu menganalisa :

• Seberapa jauh ukuran dan bentuk tapak berpengaruh terhadap nilai tanah
• Penggunaan tanah yang sesuai dengan bentuk dan ukuran tanah
• Perbedaan ukuran dan nilai tanah

2. Pengaruh Tanah Sudut

• Tanah yang menghadap dua jalan dapat menjadi nilai tambah atau nilai kurang,
• Kekurangan tanah sudut :
  • Hilangnya privacy, karena lebih terbuka,
  • Lebih banyak tanah terpotong untuk sempadan jalan,
  • Biaya konstruksi lebih mahal, misalnya utk pagar.

3. Plottage

Plottage adalah kenaikan nilai yang disebabkan oleh penggabungan dua atau lebih tapak yang dibuat untuk menghasilkan utilitas yang lebih besar. Jika penggabungan tersebut menghasilkan nilai yang lebih tinggi maka nilai plotage tercipta.

4. Ekses Tanah (Excess Land)

Porsi luas tanah suatu properti yang mencerminkan rasio tanah-bangunan yang sama dengan bangunan-bangunan yang ada disekitarnyadapat dikatakan sebagai suatu unit yang ekonomis. Ekses tanah adalah surplus tanah yang tidak digunakan untuk menyediakan atau mendukung keperluan pengembangan yang ada.

5. Topografi

Dalam deskripsi topografi harus dijelaskan :

Kondisi

• keuntungn/kerugian akibat terdapatnya drainase alam
• kondisi permukaan tanah dan lapisan tanah serta ketahanan tanah, untuk pertimbangan jenis bangunan dan pondasinya.

6. Utilitas

Utilitas dan pelayanan yang disediakan pada tapak harus dideskripsikan, antara lain:

• Saluran sanitasi (sanitary sewers),
• Ketersediaan air domestik,
• Tipe air baku,
• Saluran gas alam,
• Saluran listrik, telpon, dlsb.

7. Pengembangan Tapak (Site Improvement)

Dalam hal ini harus dideskripsikan semua upaya pengembangan (improvement) yang menjadikan tapak siap dibangun. Deskripsi dilakukan bila ada pengaruh terhadap nilai tapak, termasuk didalamnya land shaping, grading, pagar, trotoar/pedestrian, saluran air/parit, paving dan pengembangan buatan lain.

8. Lokasi

Analisis lokasi tapak berfokus pada waktu jarak tempuh lokasi properti dari tempat tujuan tertentu, misalnya pusat kota atau pusat2 aktivitas masyarakat. Selain itu juga perlu dideskripsikan semua bentuk akses dari dan ke properti dan sekitarnya, antara lain :

• Fasilitas dan kondisi jalan,
• Fasilitas angkutan umum yang tersedia,
• Volume lalulintas,
• Tingkat kebisingan, debu dan polusi,
• Jalur lalu lintas (satu/dua arah).

9. Lingkungan

Analisis lingkungan tapak berfokus pada keterkaitan antara tapak yang dinilai dengan properti yang ada disekitarnya. Nilai dari suatu tapak juga dipengaruhi oleh amenities atau fasilitas-fasilitas penting yang dibangun berdekatan dengan tapak, seperti kawasan parkir, taman kota, klinik dsb.

Khusus untuk tanah pertanian ada bbrp karakteristik khusus yang perlu dideskripsikan lebih lanjut, al :

• Keadaan tanah, tanaman yang sesuai dengan produktivitasnya,
• Drainase dan irigasi,
• Iklim,
• Pengawasan lingkungan, dan
• Pertimbangan lain seperti kandungan mineral, habitat binatang buas, jarak dari kawasan permukiman.

Terima Kasih dan Semoga Bermanfaat!
sumber:
Bahan Ajar
Teknik SIPIL, UNS – Jawa Tengah