Tugas penilaian Tanah mungkin dilakukan untuk menentukan nilai tanah saja ataupun nilai tanah, dan pengembangannya sekaligus. Untuk itu diperlukan pembuatan deskripsi dan analisis yang detail mengenai tanah. Tanah dapat berupa tanah mentah (raw land) dan tanah yang sudah terbangun. Tanah mentah dapat dibedakan dalam :
Tanah yang belum dikembangkan (undeveloped land) dan tanah pertanian.
Tanah berlokasi di perkotaan (urban), pingir kota (suburban), dan perdesaan (rural).
Tanah dapat dibedakan menjadi tanah yang potensial untuk dikembangkan sebagai perumahan, komersial, industri, pertanian, ataupun kegunaan khusus lainnya.
Tapak (site) adalah tanah yang sudah dikembangkan dan telah siap digunakan bagi tujuan penggunaan tanah tertentu. Pengembangan tapak meliputi; penyediaan sistem drainase, saluran air kotor, saluran utilitas (listrik, telepon, air dan gas), pemetaan dan pembuatan jalan masuk/keluar ke jalan utama.
Deskripsi tanah atau tapak adalah sebuah daftar data faktual yang meliputi deskripsi kepemilikan (legal description, other title and record data) dan informasi berkaitan dengan informasi fisik. Analisis tanah/tapak adalah sebuah studi yang saksama terdapat data-data faktual yang berkaitan dengan karakteristik-karakteristik sekitarnya (neighborhood characteristic) yang menciptakan, mempertinggi atau justru mengurangi kegunaan dan daya jual (marketability) tanah atau tapak.
Untuk penilaian real estate analisis dilakukan dalam dua bagian, yaitu analisis terhadap tanah dan analisis terhadap bangunan/pengembangannya. Penilaian terpisah biasanya untuk kepentingan2 tertentu, misalnya:
Tujuan utama analisis tapak adalah untuk mengumpulkan data yang akan digunakan untuk mengindikasikan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dari tanah/tapak dalam keadaan kosong sehingga tanah dapat diestimasi sesuai kegunaannya.
Deskripsi ini dilakukan untuk menyediakan :
Batas tanah dibuat pada suatu lokasi berupa kapling, plot atau bidang. Sebuah bidang tanah biasanya meruuk pada luas tanah yang teridentifikasi melalui deskripsi yang umum dalam sebuah kepemilikan.
Sebagai contoh, di Amerika Serikat terdapat 3 (tiga) metode untuk mendiskripsikan kepemilikan, yaitu :
Data-data yang harus disampaikan sebelum dilakukan penilaian tanah antara lain :
Karakteristik fisik yang harus di deskripsikan antara lain:
Deskripsi ukuran dan bentuk meliputi dimensi tanah, lebar depan (frontage), panjang dan lebar tanah, dan semua karakteristik fisik yang menjadi keuntungan (advantage) dan kerugian (disadvantage) terhadap nilai tanah.
Penilai perlu menganalisa :
Plottage adalah kenaikan nilai yang disebabkan oleh penggabungan dua atau lebih tapak yang dibuat untuk menghasilkan utilitas yang lebih besar. Jika penggabungan tersebut menghasilkan nilai yang lebih tinggi maka nilai plotage tercipta.
Porsi luas tanah suatu properti yang mencerminkan rasio tanah-bangunan yang sama dengan bangunan-bangunan yang ada disekitarnyadapat dikatakan sebagai suatu unit yang ekonomis. Ekses tanah adalah surplus tanah yang tidak digunakan untuk menyediakan atau mendukung keperluan pengembangan yang ada.
Dalam deskripsi topografi harus dijelaskan :
Kondisi
Utilitas dan pelayanan yang disediakan pada tapak harus dideskripsikan, antara lain:
Dalam hal ini harus dideskripsikan semua upaya pengembangan (improvement) yang menjadikan tapak siap dibangun. Deskripsi dilakukan bila ada pengaruh terhadap nilai tapak, termasuk didalamnya land shaping, grading, pagar, trotoar/pedestrian, saluran air/parit, paving dan pengembangan buatan lain.
Analisis lokasi tapak berfokus pada waktu jarak tempuh lokasi properti dari tempat tujuan tertentu, misalnya pusat kota atau pusat2 aktivitas masyarakat. Selain itu juga perlu dideskripsikan semua bentuk akses dari dan ke properti dan sekitarnya, antara lain :
Analisis lingkungan tapak berfokus pada keterkaitan antara tapak yang dinilai dengan properti yang ada disekitarnya. Nilai dari suatu tapak juga dipengaruhi oleh amenities atau fasilitas-fasilitas penting yang dibangun berdekatan dengan tapak, seperti kawasan parkir, taman kota, klinik dsb.
Khusus untuk tanah pertanian ada bbrp karakteristik khusus yang perlu dideskripsikan lebih lanjut, al :
Terima Kasih dan Semoga Bermanfaat!
sumber:
Bahan Ajar
Teknik SIPIL, UNS – Jawa Tengah