Faktor Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah
- Antisipasi
Bahwa nilai tercipta karena adanya harapan keuntungan yang akan diterima pada masa yang akan datang
- Penawaran dan permintaan
Penawaran dan permintaan untuk suatu lokasi tertentu cenderung seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak bisa ditetapkan dalam jangka pendek.
- Substitusi
Prinsip subsitusi menunjukkan bahwa seseorang tidak akan membayar lebih untuk sebuah tapak dari pada lokasi-lokasi lain yang sama atau sejenis.
- Keseimbangan
Secara prinsip nilai tanah/tapak akan berubah jika terjadi perubahan terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangan.
Proses Penilaian
- Pada Tahap Awal seorang penilai mengidentifikasi property yang akan dinilai dan menetapkan tanggal penilaian, tujuan/kegunaan penilaian, definisi tiap jenis nilai yang dipilih dan batasan-batasan masalah yang semuanya dinyatakan dalam laporan penilaian.
- Tahap selanjutnya yang dilakukan penilai adalab memilih dan menganalisis data pembanding. Penilai juga perlu mengidentifikasi semua hak-hak yang melekat pada properti, batasan-batasan undang-undang/peraturan, karakteristik fisik dan pengembangan yang ada diatas tapak.
Hak-hak dalam Properti dan Kontrol-kontrol Publik
- Penilai perlu memfokuskan penilaiannya pada hak-hak yang melekat pada properti, termasuk hak atau izin membangun,menyewakan kepada orang lain, menanam, menambang, mengubah topografi, membagi tanah, dan untuk penggunaan
- Oleh karena penawaran/penyediaan tanah tidak dapat mengimbangi laju permintaan tanah, maka pemerintah mengatur bagaimana tanah dapat digunakan dan dikembangkan.
- Kebanyakan tiap wilayah kota atau kabupaten mempunyai beberapa bentuk peraturan zoning yang menentukan pengembangan baru mengenai apa yang dapat diletakkan diatas sebidang tanah, bahkan sekarang ini peraturan tersebut tertuang dalam master plan (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang menentukan tujuan pengembangan dalam jangka panjang.
- Melalui kuasa “eminent domain” atau hak menguasai oleh negara, pemerintah dapat mengubah/menggeser penggunaan tanah untuk kepentingan pribadi kepada penggunaan tanah untuk kepentingan umum atau memodifikasi penggunaan tanah melalui urban renewal program (program pembaharuan kota).
Karakteristik Fisik dan pengembangan Tapak
Karakteristik-karakteristik fisik, utilitas yang tersedia, dan pengembangan-pengembangan di atas tapak dari suatu tanah mempengaruhi kegunaan dan nilainya. Karakteristik fisik dan sebidang tanah yang harus dipertimbangkan oleh seorang penilai meliputi ukuran dan bentuk tanah, lebar depan (frontage), topografi (termasuk kontur, elevasi dan sistem drainase), lokasi dan view.
Selain itu juga ketersediaan utilitas seperti air, saluran air kotor, listrik, gas dan pelayanan telepon juga mempengaruhi kegunaan dan potensi pembangunan atas sebidang tanah. Fasilitas-fasilitas tersebut mungkin disediakan melalui offsite facilities (fasilitas-fasilitas di luar tapak) seperti saluran air minum (PAM), saluran pembuangan air kotor (sewer), saluran listrik dan sebagainya serta melalui onsite facilities (fasilitas-fasilitas di atas tapak) seperti septic tank, sumur, kolam, landscaping, perkerasan halaman dan penyediaan saluran untuk gas, listrik dan telepon.
Sebidang tanah menjadi sebuah tapak ketika dilakukan pengembangan (offsite maupun onsite improvement) dan menjadikan tanah siap digunakan untuk tujuan tertentu.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik untuk Penentuan Nilai Tanah
- Penentuan nilai tanah haruslah mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik dan tanah tersebut. Bahkan untuk tapak yang telah dilakukan pengembangan, nilai tapak juga didasarkan atas penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai tanah kosong dan siap untuk dibangun menjadi sebuah penggunaan yang terbaik secara ekonomi.
- Penggunaan tertinggi dan terbaik juga dipengaruhi oleh seberapa besar pengembangan-pengembangan yang ada menambah atau mengkontribusi nilai properti. Besarnya kontribusi tersebut diestimasi melalui pengurangan nilai tanah terhadap nilai properti secara keseluruhan. Jadi tánah dikatakan sebagai pemilik nilai, sedangkan pengembangan (improvement) adalah mengkontribusi nilai. Jika pengembangan tidak lagi memberi kontribusi nilai maka memberi indikasi perlunya dilakukan pembongkaran (demolition) bangunan.
Terima Kasih dan Semoga Bermanfaat!
sumber:
Bahan Ajar
Teknik SIPIL, UNS – Jawa Tengah
